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CONFLICTOS DERIVADOS DE ARRENDAMIENTOS EN EL ESTADO DE PUEBLA

17 Oct 12 - 13:31

El arredamiento de bienes inmuebles en el Estado de Puebla, anteriormente significaba en muchas ocasiones largos juicios para los arrendadores en la intención de recuperar su bien inmueble y de ser posible las rentas vencidas o adeudadas, esto era así debido a las multiples deficiencias que los contratos de arrendamiento presentaban, así como a las disposiciones legales aplicables en el Estado, no obstante lo anterior, actualmente los conflictos relacionados con arrendamientos resultan mas ágiles y benéficos para el arrendador, esto no significa que no debe cuidar la elaboración de su contrato de arrendamiento, todo lo contrario, el contrato que usted celebre para arrendar su inmueble, será aquel que le permita resolver su conflicto un corto tiempo o en un largo y desgastante juicio.

A todos mis clientes les expreso con sinceridad, mas vale asesorarse antes de celebrar un contrato, o mejor aun encargar la elaboración de un contrato a un profesional; tenga por seguro que el costo de honorarios que pueda pagar será una carga mínima comparada con los perjuicios que la omisión de dicho asesoramiento le pueden ocasionar.

Los casos mas comunes son los siguientes:

1) Aquellos en que el arrendatario (inquilino), convence mediante tácticas persuasivas al arrendador de que le dispense de tener un fiador para la celebración del contrato. Primer error, no importa la solvencia económica que pueda aparentar su futuro inquilino, siempre debe requerirse la firma de un fiador que además garantice solidariamente el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato.

2) Aquel en que el fiador firma como simple obligado solidario sin otorgar garantía alguna. Segundo error, el propio inquilino o bien el fiador debe otorgar garantia para el cumplimiento solidario de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, recomendamos la garantia mediante un bien inmueble propiedad del arrendador o fiador libre de gravamen. Es muy importante que se asegure de que el inmueble que garantizará el cumplimiento de las obligaciones rentísticas se encuentra libre de gravamen, ya que en caso de tener que acudir a juicio por el cobro de rentas o cualquier otra obligación derivada del contrato, si el inmueble no esta libre de gravamen estará usted sujeto al pago de las deudas que ya con antelación garantizaba el inmueble, tales como hipotecas, embargos por alimentos, embargos civiles o mercantiles derivados de deudas.

3) El clausulado del contrato fundamental para su tranquilidad como arrendador, así como para la del arrendatario, en el sugerimos pactar siempre al menos, vigencia del contrato, lugar de pago de renta, incremento de renta y su periodicidad, inventario de bienes en el inmueble, penas por mora en el pago de renta, procedimiento legal aplicable, por supuesto las relativas al monto de la renta, ubicación del inmueble, uso que se le dará al inmueble, prohibiciones para el arrendatario, partes y domicilios de éstas, así como una cláusula ejecutiva respecto al pago de las rentas. Tercer error, los contratos que venden preimpresos en papelerías generalmente no le serán de mucha utilidad en caso de suscitarse una controversia, recordemos que el acuerdo de voluntades que no contrarien las normas minimas civiles hace ley para el cumplimiento del contrato.

4) Evite rentar bienes inmuebles amueblados o semi amueblados, o bien incluya su depreciación y deterioro en el costo de renta, ya que en la mayoría de los casos los bienes muebles resultaran dañados con el paso del tiempo y dificilmente obtendra alguna remuneración por ellos al finalizar su contrato.

5) Procure solicitar un deposito para el pago de servicios y pacte como causa de rescisión del contrato la omisión en el pago de servicios del inmueble; estos deben ser contratodos por el inquilino y dados de baja por el mismo al desocupar el inmueble; lo anterior le evitará que los inquilinos dejen fuertes deudas de servicios como agua o gas entre otros con lo que pudiera contar el inmueble.

6) De ser posible ratifique su contrato ante Notario Público, esto le dará fecha cierta y evitará que el arrendatario niegue en algún momento la celebración del contrato en dichos términos; los costos de honorarios por este servicio varian entre los 800 pesos y quiza los dos mil pesos dependiendo el Notario Público de su elección. En el Estado de Puebla la inscripción de contratos de arrendamiento en el Registro Público de la Propiedad es muy costosa más si lo desea puede inscribirlo. (aproximadamente 1960 pesos*)

7) Pacte siempre que las controversias se resuelvan mediante un procedimiento oral y sumario que contempla el Código de Procedimientos Civiles.

Todo arrendador debe comprender que un profesional del Derecho puede elaborar un contrato que le permita estar tranquilo en la celebración del acto y no condicionado a la buena voluntad del arrendatario.

De suscitarse un conflicto, con un contrato bien elaborado el arrendador podrá cobrar todas las rentas que se le adeuden así como cualquier otra obligación derivada del contrato, y por supuesto lograr la desocupación de su inmueble en breve término; de tener deficiencias el contrato la recomendación mas sincera que un Abogado pueda hacerle es buscar la desocupación del inmueble mediante un convenio a fin de agilizar el procedimiento, pues debe comprender existe un gran riesgo de que las rentas pendientes o bien aquellas por vencerse nunca le sea posible cobrarlas, así que atendiendo al interés principal que siempre será recuperar la posesión del inmueble lo aconsejable en convenir prontamente con la parte contraria dentro del procedimiento judicial preferentemente. No se deje engañar por Abogados que le refieran que sin garantía obtendrán el pago de sus rentas, si bien en algunos casos es posible, cualquier inquilino debidamente asesorado podrá evitar el pago sin mayor problema y sin responsabilidad penal de ningún caso.
 

Me despido deseandoles una vida libre de problemas legales.


Mtro. Jorge Alberto Molina
ABOGADO 

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